2019,如何在不确定性环境中寻找避险资产?
2019-08-29 17:05

北京时间8月1日凌晨,美联储宣布降息25个基点,为2008年底以来首次降息。

 

 

美联储FOMC声明显示,将于8月1日结束缩表计划。一方面警示全球经济增长和货币政策的不确定性都在上升;一方面引领全球进入降息通道,截至8月今年已有24个国家央行先后宣布降息。

 

2008年全球金融危机后,全球经济处于一个中低速增长状态。2018年全球经济增长是金融危机后10年全球经济增长的最高点。受经济周期下滑和各国前期经济刺激政策接近尾声的双重影响,全球经济增长会继续下滑。

 

 

受市场不确定性因素影响,市场避险情绪加重,避险资产受追捧。有一类资产因其稳定的现金流收入,安全可靠的底层资产越来越受到投资者青睐,当前市场需求巨大,这就是——独立出租屋。

 

独立出租屋是一类无以类比的投资产品,与股票、债券及现金相比,可以为投资者产生可观且持续的收入。

 

 

在过去15年中,即使在经济危机期间,独立出租屋通过房屋增值及租金收入为投资者持续带来超额回报。过去有几年时间,期间房租的增幅达到了每月3%,在2019年1月房租的增幅达到了3.2%,为自2017年以来的最快增速。

 

那么是什么原因促使房租快速上涨呢?自2009年以来,全美房屋自有量下降了360万,相反租户数量上涨了190万。这主要是房屋价格的上涨,较高的贷款利率,以及对流动性的偏好导致的。

 

此外,新一代的住户更倾向于租房而不是买房。Pew Research的研究结果表明,大约占美国已育家庭数量一半的千禧一代,与其父辈相比,更倾向于租房而不是买房。

 

在详细探讨为什么独立出租屋是一类理想的投资产品之前,我们简单了解一下什么独立出租屋及与其他房产类型的区别。

 

什么是独立出租屋?

 

独立出租屋是一类独特的房地产资产。常见于市郊社区,有独立的结构,通常带有花园和车库。

 

 

其他房地产类型包括——

 

多户房屋:类似于两联排、三联排及其他在同一屋顶下有多个单元的多户房屋。显而易见此类房屋可以带来更多的租金收入,但与独立出租屋相比其要求投入更高,以及更多的租户管理;

 

公寓:通常此类物业有五个以上的居住空间,大多数租户认为公寓为“商业”物业,其有不同的融资方式。公寓的增长潜力是显而易见的,但此类物业要求业主投入更多的精力参与管理;

 

商业地产:零售及工业地产可以是独立的商业、仓储空间,或者是在一个购物中心或综合体的商铺。与独立出租屋不同的是,商业地产倾向于更长的租约(例如2-3年),且其租户为商业机构而非个人或家庭;

 

与其他类型不动产相比,独立出租屋有这样几个优势:更易于购买和管理,租户通常有一种业主的所有感,从而促使租户居住更长的时间及更好的打理房屋。

 

 

独立出租屋同样商业上更合理,以下几个关键因素说明了为什么独立出租是一种聪明的投资:

 

1、可以撬动更高的投资

 

比方说投资者计划投资一栋21万美元房屋但只有7万美元的现金,通过融资投资独立出租屋这完全是可行的,投资者通过借钱投资从而提高投资回报是一种行业通用惯例。

 

通过融资,不管是抵押贷款,或者私人投资者,7万美元的首付可以借到剩余的14万美元去购买房屋。与此同时租金收入和房屋增值收入,将7万美元的投资效应扩大了三倍。

 

用别人的钱购买房屋比直接购买房屋更有吸引力,例如,投资者手头上有21万美元可用于投资,与全款购买一套房屋相比,可以用这21万美元购买三套价值21万美元的房屋。每套房屋付7万美元的首付,剩余的做贷款,这样投资的标的规模就高达63万美元。虽然每月有贷款和管理成本支出,投资者仍有净的租金收入,且与只买一套房屋相比,可以获得三倍的房屋增值。

 

 

简单来说,就是“用别人的钱”来构建自己的独立出租屋资产组合。

 

杠杆融资同样适用于其他类型不动产,但管理和出售独立出租屋会更加容易。

 

独立出租屋是一类强有力收入产生来源,同样也是最安全的投资产品之一。

 

2、比股票更安全的投资产品

 

股票市场的表现优于房地产市场,但房地产市场经历的大幅波动更少。

 

在过去从1977年到2007年的三十年中,美国房地产市场的收益有接近80%来自租金收入,说明租金收入与其他依靠价值回报的投资产品具有更稳定的特性。

 

根据2019年3月的一项研究,虽然房地产投资回报整体与股票相比略低,但其风险与股票市场相比要低的多。投资者可以通过一笔股票投资大赚一笔,但同样可能会股票暴跌损失惨重。此外时间证明房地市场发展的预见性更强。

 

 

以下几点因素解释了为什么独立出租屋是一类安全的投资产品:

 

(1)有型资产:常言道,土地将一直持续增值,因为土地不会增多;当投资者购买独立出租屋时是购买了土地及地上建筑。没有绝对安全的投资产品,但房地产给投资者提供了一个有型资产,可以居住、出租或出售获利。



(2)更具稳定性:股票市场可能在几个小时内快速飞涨,但同样可以在相同的时间内急速直线下跌。房地产市场虽不能说完全不受市场波动影响,但受全国经济动态的影响较少,时间证明其稳定可靠。



(3)稳定的现金流:独立出租屋不仅带来房屋价格的升值,同时每月也通过租金提供稳定的现金流。在2019年1月,租金增幅达到过去10个月的最高水平,说明当房地产市场增长趋缓时,房租仍然可以获得快速增长。

 

(4)抗通胀:通胀在任何经济体中都是不可避免的,但在美国是房地产增值速度比通胀更快。这就可以使房地产投资者跑赢通胀,实现财富保值增值。

 

对投资者而言,其资金在一个相对安全的市场,产生稳定收益,且房屋价格在上涨。此类稳定收入并不需要投资者投入太多精力,是一类不错的投资产品。

 

3、被动收入的巨大来源

 

被动收入是每个人追求的理想,不需要投入或投入较少精力而获得稳定的收入。

 

虽然独立出租屋要求一些基本的维护、保洁,但租赁协议通常要求租户合理的维护房屋状态。

 

为了为投资者更好的获得被动收入,有一定资产组合的客户可以委托物业经理管理物业。

 

物业经理或物业管理公司可以为投资者打理基本的管理,比如日常维修,收取租金及租户沟通管理。

 

现在市场上有一类全业务线独立出租屋开发商,拥有自己内部的招租及物业管理团队。客户投资其产品后,拥有房屋产权,但后续的招租,日常维护,收租等全部交由内部专业团队管理。投资者无需任何精力投入,即可获得稳定现金流,可以称得上是理想的被动投资产品。

 

 

4、投资无边界

 

基于科技的发展,独立出租屋投资者并不局限于购买其所在地的房屋。在专业物业经理的管理下,投资者甚至可以不用实地去看自己投资的房产,既可以获得可靠的租金收入。

 

(1)选择性:如加州,纽约及华盛顿之类的东西海岸城市房地产市场,已经超出了普通投资者及初次购房者的承受范围。如果居住在高房价市场,不仅局限于美国,也适用于其他高房价市场。跨区域投资可以扩大投资可选择性,包括可负担房屋市场的投资;

 

(2)投资回报:在全美或全球每个区域市场都有其差异性,通过跨区域跨市场投资,居住在市场波动较大区域市场的投资者可以进入更稳定的市场获得更高稳定的投资回报;

 

(3)分散投资:跨区域跨市场房地产投资可以使投资者在多个不同市场拥有多套房产,这样可以保护投资者减轻受本地市场波动带来的影响。

 

而现在我们严选的合作方,美国地产集团WB截止目前,已累计派发租金收益1.7亿人民币,仅2019年上半年,累计派发租金收益将近2000万人民币,累计派发笔数达378笔。

 

 

高效的出租运营管理源自于WB对市场的准确把握,在目前美国的房地产市场情况下,德州的人口就业双增长为德州的房价及租金的增幅提供了良好的数据依据。

 

 

而休斯顿作为德州的重要城市,更是在德州大的环境下呈现更好的增长态势。

 

 

 

北京的8月,从炎热的夏季转向凉爽的秋季,凉爽的气息让人心情舒畅。如此合适的投资项目,我们荣幸请到WB执行副总裁Kai Cai将于8.31北京千禧带来一场投资盛宴。有意参加者请咨询各客户经理。

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