买公寓、买住宅、还是买写字楼?
2019-08-02 10:25

 

近日,中国社会科学院和社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》,报告指出,2018年中国商品住宅平均销售价格增长12.2%,明显高于预期。

 

该报告还预测,2019年全国住宅销售平均价格约9206元/平方米,预期价格增长7.6%,部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。

 

从报告来看,房地产市场目前仍具备投资潜力。

 

那么问题来了,投资房地产是该选公寓、住宅还是写字楼?到底哪个更划算?

 

公  寓

 

很多资金紧张的人选择购买公寓。其中,一部分人选择酒店托管的方式,一来收益稳定,二来,基本不需要操心,静静等着“收租”就好了。也有的人,买了公寓来自住。

 

但是,投资公寓这种行为普遍不被看好,这是为什么呢?

 

首先,从土地性质看,公寓真的能“商住两用”吗?

 

商住公寓在批地时,一般为综合性用地(商住)或商业用地,按理说,这种土地上盖的房子,主要是商用。

 

2017年北京出台“3.26商住房新政”,规定“商业、办公类项目,未经批准不得擅自改为居住等用途。”

 

从此可以看出,商住两用是政策严令禁止的。

 

从居住层面看,绝大多数商业公寓不能落户,不带学区,这就意味着买了之后只能自住或者出租,不具备住宅的附加功能。

 

公寓居住密度要普遍大于住宅,水电费标准也都是按照商业用水电来收取,物业费比起住宅也略高。

 

比如某市居民用水3.5/吨,而公寓水费5.2/吨;居民用电每度0.5649元,而公寓电费每度1.2元;同地段住宅物业费2.4元/平,公寓物业费5元/平。

 

从占用资金的角度来说,很多人会说,公寓住着没那么舒适,可实在是便宜啊。

 

这里要提醒投资者,总价低并不一定是划算的!

 

首套住宅首付普遍在30%左右,贷款年限可达30年,可以商贷,也可以公积金贷款。

 

而商业公寓首付至少需要50%,只能商贷,贷款年限只有10年,有的城市还要求必须全款。

 

最后从持有年限来看,公寓产权一般是40年到50年,投资一套公寓需要20年才能回本,增值幅度也比同地段的住宅要小。

 

当然,比起住宅,公寓还有一大优势,那就是:不限购!

 

但是,别忘了买卖一间公寓的税费是真的高。

 

以广州为例:

 

契税:房子总价的5%(买方付)

 

营业税:房子总价的5.5%(卖方付)

 

土地增值税:房子总价的1%(卖方付)

 

所得税:(房子现值–房子原值)*20%(卖方付)

 

印花税:房子总价的万分之10(买卖方各承担一半)

 

房屋交易手续费:房子总价的1 .9%(买卖方各承担一半)

 

房产产权登记费:550元

 

交易产生税费高达15%-20%,其中卖方税费大概占房子总价的7%-10%。

 

“低进高出,快买快卖”的投资诀窍,似乎在公寓上并不适用。

 

住  宅

 

有的人可能不明白,为什么同一地段,住宅要比公寓贵那么多?

 

首先,还是从土地性质来说,普通住宅,也可以叫做商品房,开发商在开发楼盘之前要先缴纳该楼盘所占地的土地出让金。

 

产权年限为70年,一旦使用时间超过了,就需要缴纳相应的土地出让金,才能继续使用。

 

针对续期问题,根据宅物权编草案规定,住宅用地使用权到期自动续期,至于商铺、写字楼、公寓的用地到期之后,是获得土地续期还是建筑物整体被收回,尚未明确。

 

接下来,是考虑到生活成本问题,住宅的水电费、物业费都要比公寓便宜,还可以通燃气。

 

但是,住宅的购买资格是受到限制的。

 

从2010年底开始,住建部公布了第一批限购城市名单,出台限购令的城市共为41个,包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市,以及无锡、苏州、三亚、佛山等6个热点城市。

 

“破限”和“限购”消息交替登上新闻头条,也成为民间预测房价的晴雨表。

 

买一个城市的住宅,也就是把余生和这座城市的发展绑定,所以一定要慎重再慎重。因为对大多数年轻人来说,一线城市一套房,是要掏光六个钱包的。

 

此外,购买住宅的朋友要考虑到二手房买卖周期长的问题。

 

写 字 楼

 

随着一道一道限购令的出台,有一些资金储备充足且不着急用钱的人,开始把目光投向写字楼。

 

一般购买写字楼都是用来出租的,与传统住宅相比,写字楼有租期长、租户稳定的特点。

 

从回报率上看,CBD商务区相对于非商务区,租金回报要高1.5倍甚至是2倍。

 

同样来说说写字楼的土地性质问题,它的使用年限跟住宅比起来,是相对来说较短的,有的是40年,有的是50年。

 

有的写字楼属于商业用地,即产权40年,也有的是综合用地性质,产权年限为50年。

 

购买写字楼需要注意的事项有哪些?

 

小面积的写字楼主要针对中小企业出租,因此要选在中小企业聚集的地方。而且要留意写字楼附带的装修、景观、楼层是否舒适,还要注意车位、电梯等硬件设施的配备,以及商业餐饮配备。

 

了解了上面这些知识点,结合自身的实际情况,再做决定也不迟。

 

投资有风险,选择需谨慎。本文仅作为知识分享,不构成任何投资建议。

 

来源:券商中国、长江商报

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